恒生律所•自然资源与房地产法律部

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前不久，杭州一新交付小区业主不顾物业公司反对，私自运输材料对自家阳台进行封包作业。物业公司经与业主多次沟通无果，向业主发送《整改通知书》，要求其限期将阳台恢复原状，否则采取相关措施。因业主逾期未整改，物业公司联系吊车，强制拆除了业主封包的阳台。

（图片来自网络，与本文无关）

业主认为，阳台是自家的专有部分，封包阳台是为了防尘、防噪，并不妨碍其他业主，物业公司无权拆除。

物业公司表示，小区交付时所有业主签订了《临时管理规约》，规定不得擅自封闭阳台或露台。业主私自封包阳台会导致楼栋外立面无法统一样式，降低小区品质，也存在安全隐患，影响所有业主利益。

那么，业主能不能封包阳台？物业公司有没有权强拆呢？

恒生律师分析如下：

一、业主是否有权封包阳台

    《民法典》第二百七十二条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这里的“使用”即包括装修、装饰等。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的阳台、露台等，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的专属部分，具有利用上的独立性，可以排他使用。因此，从物权法律角度来看，业主在不危及建筑物安全，未损害其他业主的合法权益的情况下，可以对属于专有部分的阳台进行封包，这是业主作为物权所有人的正当权益。

    但需要注意的是，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。因此，业主在对阳台进行装饰、装修时应注意是否存在违规行为，如将连接阳台的砖、墙拆除、在封闭阳台时向外扩展面积或者增加外展的雨棚、在露台上搭建顶棚封包等均属违规。

二、物业公司是否有权强拆业主私自封包的阳台

    《物业管理条例》第四十五条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此，物业公司无权对业主私自封包的阳台采取强制措施。物业公司不得以业主已签订《临时管理规约》为由进行强拆。物业公司因强拆行为给业主造成损失的，应承担赔偿责任。

三、《临时管理规约》中约定禁止业主封包阳台的条款是否有效

    《临时管理规约》一般为物业公司提供的格式合同。《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”据此，物业服务合同中的格式条款不得包含侵害业主合法权益的约定。

《临时管理规约》中约定禁止业主封包阳台的条款是否有效？

在司法实践中，各地法院的裁判观点不一，但多数法院倾向于认定为有效。

【案例一】

    小区业主与前期物业服务公司签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中中约定“不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳蓬、防护栏、晾衣架、花架、鞋架、封闭阳台等”。业主签署《承诺书》承诺遵守《临时管理规约》，但该业主接收房屋后，将其阳台上的原玻璃隔栏拆除并重新安装了落地玻璃窗，物业公司起诉要求业主拆除在阳台上安装的落地玻璃窗，恢复阳台原状。

    四川省成都市锦江区人民法院一审认为，双方签订的《临时管理规约》合法有效，业主应当遵守，判决支持物业公司的诉讼请求。该业主不服，上诉至四川省成都市人民法院。

    四川省成都市人民法院二审认为，该业主封闭阳台的行为未违反法律或行政法规的禁止性规定，无证据证明其封闭阳台的行为影响了其所在房屋的安全或损害了其他业主的合法权益，亦无来自全体业主经充分协商的整体意志对其行为予以限制。《临时管理规约》中有关禁止其封闭阳台的内容为开发商预先拟定，属于以格式合同排除对方主要权利，因而无效。遂判决撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。

    物业公司不服，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院再审认为，双方签订的《临时管理规约》，对该业主具有拘束力。《临时管理规约》约定不得擅自封闭阳台，并非对业主物权的限制，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，并未免除物业公司责任、也未排除该业主主要权利。该业主应当遵守其不擅自封闭阳台的承诺。遂判决撤销二审判决，维持一审判决。

【案例二】

安徽省淮南市田家庵区人民法院在一起类似案件中认为，物业公司与业主高某签订的房屋装饰装修管理协议为物业公司提供的格式合同文本，相关条款排除、限制了高某对自己房屋的阳台享有的主要权利，物业公司未能举证证明业主封阳台的行为危害了市容环境、建筑物安全及其他公共利益，因此双方签订的房屋装饰装修管理协议中关于不得擅自封闭阳台的条款无效，物业公司诉请高某将封闭的阳台恢复原状的诉请，不予支持，以此驳回了物业公司的诉讼请求。

四、业主如何依法依规实现封包阳台

    请求确认《临时管理规约》中不得封闭阳台的条款无效行不通，私自封闭阳台又可能被法院判决拆除，业主怎样才能实现封闭阳台的诉求呢？根据《物业管理条例》第十一条的规定，全体业主可以制定和修改管理规约，选聘或解聘物业公司。如果业主想要封闭阳台，可以召开业主大会会议，经本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，修改管理规约中关于不得封闭阳台的约定。如果在没有物业管理委员会的情况下，业主可以向所在社区申请，通过全体业主投票表决，推动封包阳台议题。这样，物业公司失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据，自然不会再限制业主封闭阳台了。但是，业主在封包阳台时仍应注意《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，避免被执法部门认定为违法建设被责令拆除。 

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